거래량에 따른 매매압력
새해 들어 서울 아파트 매매시장에 매수 관망세가 커지며 '거래절벽' 현상이 나타나기 시작했다.
집값 단기 급등에 대한 피로감과 대출 규제에 이어 오는 6월 세제 강화까지 각종 하방 압력이 커지고 있는 데다, 최근 집값 상승세를 뒷받침해 온 전셋값 급등세도 주춤한 탓이다. 집값 안정 가능성에 대한 불신의 골이 여전히 깊지만, 일단 정부 2·4 공급대책 발표로 시장에는 매수 관망이 나타나고 있는 것으로 보인다.
다만 공급대책의 영향이 상대적으로 적은 일부 단지는 여전히 오름세를 보이는 등 시장이 혼란을 거듭하고 있어 시장이 안정을 되찾을지 기대가 커지고 있다.
18일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 거래일 기준 4641건으로 잠정 집계돼, 전월(7513건) 대비 38.2% 감소했다.
서울 아파트 거래량이 전월 대비 상승세가 꺾인 것은 지난 9월 이후 4개월만이다. 서울 아파트 매매거래는 지난 9월(3767건) 이후 ▲10월 4376건 ▲11월 6351건 ▲12월 7513건으로 증가세를 보이다 해가 바뀌고 돌연 거래 부진이 나타나기 시작했다.
아직 신고 기한(거래일로부터 30일 이내)이 약 보름가량 남아 있어 지금보다 거래량이 더 늘어나겠지만, 지난해 12월 거래량과 격차가 커서 거래량 감소 추세를 뒤집기는 쉽지 않은 상황이다. 또 이달도 1~17일 약 보름간 거래량이 358건에 그친 것으로 잠정 집계돼 설 연휴를 전후로 매수 관망이 커진 것으로 조사됐다.
특히 공급대책의 영향으로 노후 아파트 위주로 거래 부진이 나타나고 있다.
업계 관계자는 "우선공급권 도입으로 인해 지난 4일 이후 주택을 매입한 사람은 나중에 공공주도 개발 사업구역에 포함됐을 거래량에 따른 매매압력 때 현금청산 대상이 될 수 있다"면서 "후보지가 발표될 때까지는 매수세가 둔화할 가능성이 높다"고 말했다.
반면 민간 주도 재건축 단지나 지은 지 5년 이하 신축 등 우선공급권 도입과 무관한 아파트 단지들은 차별화되고 있다. 거래절벽에도 수십억원을 호가하는 아파트의 매매 거래는 물론, 신고가 경신이 꾸준하다.
서울 강남구 압구정3구역(현대1∼7, 10·13·14차·대림빌라트) 현대2차 아파트 전용면적 196㎡는 거래량에 따른 매매압력 지난달 11일 55억원에 팔려, 종전 최고가 49억3000만원보다 5억7000만원 뛰었다.
이 아파트는 오는 28일 조합설립총회를 앞두고 있는데, 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합 설립 이후에는 매우 예외적인 경우를 제외하면 매매가 불가능하다. 인근 압구정2구역(신현대 9·11·12차)도 오는 25일 조합설립총회를 앞두고 있어 조합 설립 전 아파트를 매수하려는 막차 수요가 몰리고 있다.
신축 아파트도 여전히 강세다. 서울 성동구 성수동 아크로 서울포레스트 전용 159㎡는 이달 8일 56억원에 팔려, 분양가(약 30억4200만원) 대비 20억원이 넘는 금액에 거래를 신고했다. 정부 공급대책으로 인한 '풍선효과'가 나타나고 있는 셈이다.
다만 집값이 단기에 급격하게 올라 거래가 성사되기 어려운 환경인 데다, 최근 서울 일부 지역에서 전셋값 급등세가 주춤해져 갭투자(세를 끼고 주택을 매입하는 투자)에 제동이 거래량에 따른 매매압력 걸린 상태다.
한국부동산원에 따르면 지난 8일 기준 서울 아파트 전셋값은 0.10% 상승에 그쳐, 지난주(0.11%) 대비 소폭 축소됐다.
서울 아파트 매매수급지수도 124.2로, 지난해 10월5일(121.4) 이후 최근 4개월 새 가장 낮았다. 이 지수는 해당 지역의 공급-수요 상황을 0~200사이의 점수로 나타낸 것인 데, 지수 하락은 공급이 늘거나 수요가 감소했음을 뜻한다.
이에 서울 주택 수요를 분산하는 수도권 내에서도 과천시(-0.12%)에 이어 하남시(0.01→-0.14%)까지 전셋값 하락 지역이 등장했다. 이는 서울 전세시장에도 영향을 미쳐 강동구(0.12→0.07%)의 전셋값 상승세가 둔화되기 시작했다.
부동산원 관계자는 "전세시장이 단기 급등에 따른 피로감이 쌓인 상황에서 겨울철 이사가 막바지에 이르자 강남권에서는 고가 전세 매물이 누적되고 호가 조정도 나타나기 시작했다"면서 "전셋값 안정이 상당 기간 이어질 경우 집값 상승세도 둔화될 가능성이 높다"고 말했다.
거래량에 따른 매매압력
울산에서 거침 없는 상승세를 보이던 집값이 고점에 가까워졌다는 인식 확산과 금융당국의 대출 규제, 금리 인상 등이 맞물려 숨고르기에 들어갔다. 아이클릭아트
울산에서 거침 없는 상승세를 보이던 집값이 고점에 가까워졌다는 인식 확산과 금융당국의 대출 규제, 금리 인상 등이 맞물려 숨고르기에 들어갔다. 상승 흐름 자체가 아직 꺾인 것은 아니지만, 오름폭이 눈에 띄게 축소됐고 주택 거래도 확연한 감소세로 하방압력이 커지면서 울산지역 주택 시장이 변곡점에 다다른 것이 아니냐는 관측이 제기된다.
5일 KB부동산이 발표한 주간KB주택시장동향(11월 29일 기준) 자료에 따르면 울산 아파트 매매가격은 지난주 대비 0.14% 올랐다. 지난 주 0.18% 보다 상승폭이 줄었다.
한국부동산원의 11월 다섯째 주 울산 아파트 가격 상승률도 한주 전 0.11%에서 0.05%로 그치면서, 올들어 가장 낮은 상승률이다.
이같은 아파트값의 둔화세 지속은 전국적으로 비슷한 양상이며, 하락세인 지역이 등장하면서 본격적인 집값 내림세 가능성이 제기되고 있다.
서울 아파트값은 0.10% 상승했다. 전주(0.11%)보다 0.01%포인트 축소됐다. 대구는 0.03% 하락하며 전주(0.02%)대비 낙폭이 확대됐다. 세종 아파트값도 이번 주 0.26% 떨어지며 18주 연속 내림세다.
아파트 매매가 기류가 이렇자, 주택시장이 사이클 전환의 분수령을 맞은 게 아니냐는 관측이 제기된다. 울산의 경우, 2019년까지 거래량에 따른 매매압력 5년 동안 얼어붙었던 집값이 지난해 하반기 이상과열 현상으로 가파르게 오르면서 급격한 피로감과 함께 한국은행의 기준금리 인상, 정부의 강력한 대출규제가 겹치면서 부동산 열기가 급격히 식고 있다.
실제, 울산 내 주요단지에서 급격히 오른 호가를 유지하려는 경향을 보이고 있지만, 최근 매매는 거의 이뤄지지 않고 있는 상황.
국토부 실거래가 사이트 자료에서 확인한 11월 울산 아파트 매매건수는 710여건에 그쳤다. 이상 과열현상이던 지난해 동월 4,800여건보다 85% 급감했다. 10월에도 아파트 매매건수는 1,530건이었는데, 2,736건을 거래한 지난해 같은 기간보다 45.1% 하락한 수치다.
일선 현장에서도 달라진 분위기를 체감하고 있다.
남구의 한 중개사는 "9월까지만 해도 매수 문의 전화가 좀 있었는데 10월 11월 들어서는 뚝 끊겼다. 집주인들도 선뜻 가격을 내리려 하지 않는 분위기다"고 말했다.
이처럼 집값 하방압력이 커지고 있지만, 하락장으로 방향을 틀었는지에 대해서는 유보적인 기류다. 통화정책과 대출규제 지속 여부, 대통령 선거, 새정부의 부동산 공급과 세제 정책의 방향 등 변수가 많기 때문이다.
한국공인중개사협회 김경수 울산지부장은 "단기급등에 따른 후유증과 대출규제로 주택시장이 숨 고르기 장세에 들어간 것으로 보인다"며 "다만 주택시장이 상승장에서 하락장으로 방향을 틀었는지에 대해서는 몇개월 상황을 더 지켜봐야 확실한 추세를 읽을 수 있을 것"이라고 했다. 김미영기자 [email protected]
거래량에 따른 매매압력
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증권거래소 관리종목의 매매방법이 개선되면서 거래량이 폭증하고 있습니다.
지난 2일 증권거래소가 관리종목의 매매방법을 일반종목과 같은 접속매매 방식으로 바꾼뒤 66개 관리종목의 하루 평균 거래량은 40만 2천주로 지난 6월의 평균 9만 9천주에 비해 4배로 늘어났습니다.
이달 들어 전체 상장기업의 평균 거래량은 9조 4천 만주로 지난달의 평균 거래량 7억 2천만주보다 31% 증가했습니다.
특히 진도는 지난달 하루 평균 18만 주에서 거래량에 따른 매매압력 이달들어서는 평균 338만주로 18배나 거래량이 늘었습니다.
증권거래소 관계자는 `거래량이 적은데 따른 유동성 부족 문제가 개선된 것으로 보인다'고 말했습니다.
(끝) -------------------------------
- 거래소 관리종목 거래량 폭증
- 입력 2002-07-14 22:05:58
증권거래소 관리종목의 매매방법이 개선되면서 거래량이 폭증하고 있습니다.
지난 2일 증권거래소가 관리종목의 매매방법을 일반종목과 같은 접속매매 방식으로 바꾼뒤 66개 관리종목의 하루 평균 거래량은 40만 2천주로 지난 6월의 평균 9만 9천주에 비해 4배로 늘어났습니다.
이달 들어 전체 상장기업의 평균 거래량은 9조 4천 만주로 지난달의 평균 거래량 7억 2천만주보다 31% 증가했습니다.
특히 진도는 지난달 하루 평균 18만 주에서 이달들어서는 평균 338만주로 18배나 거래량이 늘었습니다.
증권거래소 관계자는 `거래량이 적은데 따른 유동성 부족 문제가 개선된 것으로 보인다'고 말했습니다.
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9.13 부동산 대책을 발표 한지 두 달이 됐다 . 부동산 실거래가 신고기한이 60 일인 것을 감안하면 정부 대책에 따른 영향이 이제부터 본격 나타나게 된다 . 현재 부동산 지표상으로는 집값이 꺾이기 시작한 것으로 보인다 . 거래량도 뚝 끊겼다 . 매도자와 매수자 간 힘 겨루기가 본격화되고 있는 모습이다 .
우선 가파르게 오르던 가격이 내림세로 돌아섰다 . 한국감정원이 발표한 11 월 12 일 기준 ‘ 전국 주간아파트 가격동향 ’ 에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.01% 하락했다 . 강남 3 구 ( 강남 · 서초 · 송파 ) 도 매물이 쌓이며 내림세로 돌아섰다 . 매수자들의 구매심리가 위축되면서 매매가는 조정국면으로 접어든 것으로 보인다 . 서울 아파트 값은 지난해 8.2 대책 여파로 한 달가량 하락했다 . 이후 거래량에 따른 매매압력 반등했고 1 년 2 개월 동안 상승곡선을 그렸다 .
거래량도 줄었다 . 서울부동산정보광장에 따르면 신고일 기준으로 이달 들어 16 일까지 서울 아파트는 모두 2109 건이 거래됐다 . 하루 평균 131.8 건으로 지난달 일평균 거래량 (330.4 건 ) 의 39.9% 수준으로 줄었다 . 강남구 거래 신고건수도 92 건으로 하루 평균 5.7 건의 거래가 이뤄졌다 . 지난달 거래량에 따른 매매압력 일평균 18.6 건이 신고된 것에 비하면 3 분의 1 수준으로 거래가 줄었다 . 송파구도 신고건수가 일평균 7.9 건으로 10 월의 27.1 건에 비해 감소했다 .
이같은 현상은 단기간 급등세에 따른 피로감에다 정부의 강력한 규제책이 효과를 나타냈기 때문으로 풀이된다 . 종합부동산세 부담이 커지고 , 1 주택자의 청약 기회가 사실상 사라지는 등 정책 효과가 나타나면서 투자 목적의 주택 구매 현상은 확실히 줄어들었다 . 이달부터 총부채원리금상환비율 (DSR) 규제가 본격 시행되면서 대출이 사실상 어려워졌다 . 결국 뭉칫돈이 필요한 강남권에서 대출받아 아파트를 사는 것이 불가능해졌다는 의미다 .
주택 경기 예측 모형 중 대표적인 ‘ 벌집순환모형 (Honeycomb Cycle Model)’ 이론이 있다 . 이 모형은 주택의 가격과 거래량에 따라 1~6 국면을 보이면서 반 시계방향으로 순환한다는 이론이다 . 최근 집값 움직임을 이 이론에 적용시키면 거래량은 줄고 가격도 하락하는 침체기의 4 국면으로 진입하는 단계가 아닐까 싶다 . 물론 벌집순환모형이 현실을 정확히 반영하는 것은 아니다 . 하지만 9.13 대책이 상당 부분 시장에 먹혀들면서 가격하락을 부채질하고 있는 것은 사실이다 .
최근 흐름이 본격적인 하락장에 접어들었다고 진단하기는 어렵다 . 단기 급등 폭에 비해 하락폭은 그야말로 미미하기 때문이다 . 하지만 매수자들이 추가하락을 기대하며 관망세를 보이자 거래는 얼어붙었다 . 거시경제 지표를 굳이 보지 않아도 실물경기는 바닥이다 . 여기에 금리인상 가능성 , 3 기 신도시 건설 등 아파트 값 하방압력 요인이 곳곳에 도사리고 있다 . 실수요자들은 대출 등 자금계획을 꼼꼼히 세우고 당분간 시장움직임을 주시할 필요가 있다 . 집값 상승 기대감이 사라지지 않는 한 서울 집값이 급락하긴 쉽지 않을 것이라는 점도 유의해야 한다 .
거래량에 따른 매매압력
배당금 변수 진행형. '4월 초 집중' '증시-환율 1300 크로스 하나'
이번 주는 외국인들의 배당금 관련 역송금 환전이 주목된다. 기업들의 배당금 지급 의무 기한은 대부분 4월 초다. 일반적으로 기업들이 기한 막바지에 배당금을 지급해 이 기간 환율 상승 압력은 커질 전망이다.
다만 북한 로켓 발사에 따른 영향, 미국 자동차업체의 파산 가능성 등 악재에 대한 반응이 제한적인 가운데 주식시장이 강세를 기록하고 외국인들의 주식 순매수 행진이 이어지면 환율 하락 압력도 커질 전망이다. 또 번번이 내림세가 막혔던 1300원이 하향 돌파될 경우 시장 심리가 환율 하락쪽으로 쏠리며 낙폭이 커질 가능성도 있다.
기업들의 배당금 지급이 마무리되기 전까지 외국인들의 배당금 환전 수요는 실제 환전 물량과 함께 시장참가자들의 환율 하락을 심리적으로 제한하는 요소다. 배당금 변수가 완전히 소멸되기 전까지는 환율 하락은 제한된다.
주주총회 개최 후 30일 이내 배당금 지급 의무를 적용하면 기업들의 배당금 지급 기한은 4월초에 집중되어 있다. 기업들 입장에서는 가능한 현금을 오래 보유하는 것이 유리하기 때문에 배당금 지급은 대부분 기한 막바지에 이뤄진다.
케이티앤지와 삼성전자, 외환은행 등 외국인 배당금 총액 상위 10개사중 절반 이상이 4월에 배당금을 지급한다.
외국계 외환딜러는 "기업들의 배당금 지급으로 외국인들의 관련 역송금 계획은 좀 거래량에 따른 매매압력 있다"며 "당분간 환율 하락을 막는 요인으로 작용할 것"이라고 말했다.
다른 은행 딜러도 "이번 주는 특별히 드러난 큰 변수가 없다"며 주목해야 할 최대 변수로 외국인들의 배당금 역송금 환전 수요를 꼽았다.
"다만 거래량이 많지 않은 가운데 주식이 호조세를 보이고 외국인들의 주식 순매수 규모가 증가하면 환율 상승 변수는 힘을 잃고 환율이 하락으로 거래량에 따른 매매압력 돌아설 가능성이 있다"고 덧붙였다.
거래 위축 여전. 거래량, 작년의 절반 수준
환율 변동성이 커지면서 거래가 쉽게 살아나지 않고 있다. 올해 3월 달러/원 일일 현물환 평균 거래량은 45억2200만달러로 작년 3월의 113억1400만달러의 절반에도 못 미치고 있다.
외국계 외환딜러는 "거래가 활발하지 않고 환율 위아래 스윙이 커지면서 포지션 거래보다는 물량 처리가 대부분"이라며 "달러 매수-매도 한쪽 거래가 나오면 다른 플레어들도 무조건 따라가는 경향이 강화되면서 환율 급등락이 더 증폭되고 있다"고 설명했다.
이어 "지금 외환시장에서는 달러 물량(Flow)을 가지고 있는 사람이 이기는 장"이라며 "외국인들의 주식 매매에 따른 달러 유입-유출이 중요하다"고 설명했다.
코스피지수의 1300선 돌파로 지수와 환율의 1300 교차도 주목되고 있다.
다른 외국계 은행 딜러는 "코스피 지수가 1300선 위로 상승하면 외국인들의 주식 순매수가 강화될 가능성이 높다"며 "달러/원 환율에 하락 분위기를 제공할 것"이라고 설명했다.
이어 "심리적 지지선인 환율 1300원이 하향 돌파될 경우 다음 지지선인 1250원선까지의 하락 테스트가 진행될 것 같다"고 덧붙였다.
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